Pořizovací cena je jen začátek. Uvažujte také technický stav, potřebné opravy, provozní náklady a rezervu. Pomohu sestavit podklady pro věcné porovnání scénářů.
Investiční nemovitosti vyhledávám a řeším po celé České republice. Každý propočet je orientačním podkladem pro rozhodnutí, nikoli příslibem budoucího výnosu.
Porovnávejte stejné období a stejné definice příjmů i nákladů. Zahrňte opravy, správu, financování a případnou neobsazenost. Příznivý model nenahrazuje ověření právního a technického stavu.
Pokud záměr zahrnuje renovaci, rozpracujte její rozsah a termíny. Energetické podklady mohou pomoci s provozními předpoklady; možnosti podpory je nutné prověřit zvlášť podle žadatele a využití objektu.
Nejde o univerzální produkt. Smysl dává investorovi, který unese delší horizont, rozumí závazku a chce kombinovat nájemní příjem s dlouhodobým růstem hodnoty.
Ujasníme si, kolik kapitálu chcete skutečně vložit, jakou rezervu si ponechat a jaký závazek je pro vás ještě komfortní.
U více nemovitostí sledujeme koncentraci lokality, úvěrovou kapacitu, splatnosti i citlivost na pokles nájmu nebo růst sazeb.
Kvalita investice se odvíjí od konkrétní ulice, nájemní poptávky, technického stavu a budoucí prodejnosti, nikoli jen od tabulkového výnosu.
Dostanete srovnatelný pohled na nemovitost a finanční investici, včetně toho, co model neví a co může výsledek změnit.
Nejdříve oddělím atraktivní příběh od ověřitelných vstupů. Teprve potom má smysl řešit výnos, úvěr a konkrétní nabídku.
Dostupnost, zaměstnanost, služby, nájemní cílová skupina a likvidita při budoucím prodeji.
Technický stav, fond oprav, budoucí investice, energie a náklady, které se do inzerované ceny často nevejdou.
Modeluji více variant nájmu, sazby, rezervy a horizontu. Výsledek musí přežít i méně příznivé vstupy.
Interaktivní model
Upravte vstupy a okamžitě uvidíte změnu předpokladů, cashflow a výsledků. Kontakt není potřeba pro zobrazení výpočtu.
70% LTV je model založený na doporučení ČNB pro investiční hypotéky účinném od 1. 4. 2026. Nejde o příslib schválení úvěru ani jednotnou nabídku všech bank.
Hodnota nemovitosti
16 775 907 Kč
Zůstatek úvěru
2 881 020 Kč
Vlastní hodnota nemovitosti
13 894 887 Kč
Nájem po rezervě
3 826 004 Kč
Zaplacené splátky
3 826 767 Kč
Kumulované čisté cashflow
-762 Kč
Náklady na případný prodej
0 Kč
Čistá hodnota při modelovém prodeji
13 894 125 Kč
Modelový zisk
11 794 125 Kč
ROI z počátečního vkladu
561,62 %
ROI z celkem vložených prostředků
491,03 %
Měsíční splátka
24 531 Kč
Celkem vložené vlastní prostředky
2 401 893 Kč
Historický příklad
Samostatný historický modelový příklad, nikoli skutečná realizace konkrétního klienta. Neřídí se současnou 30% validací.
Vlastní hodnota nemovitosti
13 327 555 Kč
Kumulované čisté cashflow
323 456 Kč
Čistá hodnota při modelovém prodeji
13 651 011 Kč
Modelový zisk
11 651 011 Kč
ROI
582,55 %
Přímé porovnání
| Kritérium | Nemovitost | Finanční investice |
|---|---|---|
| Vlastní vklad | 2 100 000 Kč | 2 100 000 Kč |
| Počáteční vlastní výdaj | 2 100 000 Kč | 2 100 000 Kč |
| Následné vlastní vklady | 301 893 Kč | 0 Kč |
| Celkem vložené vlastní prostředky | 2 401 893 Kč | 2 100 000 Kč |
| Časování následných vkladů | 84 vkladů (měsíce 25–108) | Žádné následné vklady |
| Režim porovnání | Shodný počáteční kapitál a horizont | Shodný počáteční kapitál a horizont |
| Kumulované čisté cashflow nemovitosti | -762 Kč | Není relevantní |
| Celkové vlastní vklady (C) | 2 401 893 Kč | 2 100 000 Kč |
| Vyplacené výnosy (D) | 301 131 Kč | Není relevantní |
| Čistá hodnota nemovitosti (E) | 13 894 887 Kč | Není relevantní |
| Hodnota investice včetně vyplacených výnosů před daní (W) | 14 196 018 Kč | 5 793 966 Kč |
| Zisk ze srovnávané investice | 11 794 125 Kč | 3 693 966 Kč |
| ROI z celkových vkladů | 491,03 % | 175,90 % |
| Čistá hodnota při modelovém prodeji | 13 894 125 Kč | Není relevantní |
| Průběžné cashflow | -762 Kč | Není relevantní |
| Použití úvěrové páky | Ano | Ne |
| Likvidita | Nižší | Vyšší |
| Hlavní rizika | Neobsazenost, opravy, sazba | Kolísání trhu, načasování |
Proces je praktický: nejprve vyjasníme cíl a kapitál, potom ověříme konkrétní příležitost a nakonec připravíme podklady pro bezpečné rozhodnutí.
Ujasníme horizont, vlastní zdroje, rezervu a toleranci závazku.
Vyřadíme nabídky, které nesedí lokalitou, stavem nebo výnosem.
Prověříme dokumenty, náklady, nájemní potenciál a financovatelnost.
Dostanete srozumitelný závěr, citlivost a doporučený postup.
Kalkulačka pomáhá porovnat předpoklady. Nemůže zaručit nájemní obsazenost, růst ceny, sazbu při refinancování ani bezchybný stav nemovitosti.
Nájem nemusí chodit každý měsíc. Proto model pracuje s rezervou a je vhodné držet i vlastní likvidní rezervu.
Větší oprava nebo změna nákladů SVJ může krátkodobě významně změnit cashflow.
Po konci fixace se může změnit splátka i celková návratnost. Dnešní sazba není slibem pro budoucnost.
Prodej nemovitosti trvá déle a stojí více než prodej likvidního finančního aktiva.
ROZHODUJE LOKALITA
Pošlete základní představu o lokalitě, ceně a vlastních zdrojích. Navážeme na kalkulaci a podíváme se, které předpoklady je potřeba ověřit jako první.
Konkrétní případy, na kterých je vidět postup i výsledek spolupráce.
Brno-Žabovřesky · nákup 02/2026
„Miroslav mi několikrát doporučil byt nekoupit, a právě tím si získal moji důvěru. Neřešili jsme jen cenu a nájem, ale i fond oprav, dům a budoucí výdaje. U první investice to pro mě bylo zásadní.“
Výsledek: vybrán byt 1+kk v domě s plánovanými opravami zahrnutými do finančního modelu.
Výchozí situace: Klient hledal první investiční byt a původně porovnával nabídky hlavně podle kupní ceny. Neměl vlastní model nákladů, nájmu a rezervy.
Cíl: Koupit menší byt s dlouhodobě pronajímatelnou dispozicí a rozumnou rezervou na opravy.
Rozsah spolupráce: definice zadání, vyhledávání, analýza, prověření rizik, financování
Role Miroslava Práška: Miroslav pomohl nastavit investiční kritéria, porovnal provozní náklady a stav domů, koordinoval prověření vybrané jednotky a financování.
Výsledek: vybrán byt 1+kk v domě s plánovanými opravami zahrnutými do finančního modelu.
Klient ocenil: Klient ocenil střízlivý přístup k výnosu a důraz na náklady domu, které nejsou vidět v samotném inzerátu.
Břeclav · nákup 06/2026
„Na fotografiích vypadal každý byt jako snadná rekonstrukce. A společné prohlídky ukázaly, kde jsou skutečná rizika. Vybrala jsem byt, u kterého jsem věděla, do čeho jdu.“
Výsledek: zvolena jednotka 2+1 s omezeným rozsahem oprav a vytvořenou rezervou na technické položky.
Výchozí situace: Klientka chtěla investovat část úspor do bytu k pronájmu, ale preferovala menší rekonstrukci před hotovou a dražší jednotkou.
Cíl: Najít byt s přehledným rozsahem oprav, dobrou dostupností služeb a poptávkou po dlouhodobém nájmu.
Rozsah spolupráce: definice zadání, vyhledávání, off-market, analýza, prověření rizik
Role Miroslava Práška: Miroslav porovnal veřejné i neveřejné nabídky, zajistil rámcový odhad oprav a upozornil na rozdíl mezi kosmetickou a technickou rekonstrukcí.
Výsledek: zvolena jednotka 2+1 s omezeným rozsahem oprav a vytvořenou rezervou na technické položky.
Klient ocenil: Klientka ocenila, že odhad oprav nebyl zjednodušen na cenu nové kuchyně a počítal i s méně viditelnými náklady.
Hodonín · nákup 09/2025
„Čekal jsem, že budeme hledat nejvyšší procento výnosu. Místo toho jsme řešili, co se stane, když bude byt měsíc prázdný nebo přijde větší oprava. Takový pohled mi sedl mnohem víc.“
Výsledek: klient upřednostnil standardní byt před atraktivnější, ale hůře pronajímatelnou alternativou.
Výchozí situace: Klient už měl vlastní bydlení a chtěl vytvořit dlouhodobou rezervu prostřednictvím prvního nájemního bytu. Nechtěl spekulovat na rychlý růst ceny.
Cíl: Vybrat snadno pronajímatelnou nemovitost s konzervativně nastavenými předpoklady a zvládnutelným úvěrem.
Rozsah spolupráce: definice zadání, vyhledávání, analýza, prověření rizik, financování
Role Miroslava Práška: Miroslav vytvořil konzervativní finanční model, prověřoval s klientem lokalitu a technický stav a porovnal dopad několika variant financování.
Výsledek: klient upřednostnil standardní byt před atraktivnější, ale hůře pronajímatelnou alternativou.
Klient ocenil: Klient ocenil, že rozhodnutí nebylo stavěno na optimistickém růstu cen a počítalo s neobsazeností i rezervou na opravy.
Metodika zůstává čitelná i mimo kalkulačku. Níže najdete odpovědi k validaci, FLET, cashflow, scénářům i omezením.
Ne. Jde o orientační scénář založený na zadaných předpokladech. Skutečnost ovlivní nájem, sazba, náklady, stav, daně i prodejní cena.
Je to konzervativní modelové pravidlo pro tuto kalkulačku. Při ceně 7 000 000 Kč proto pracuje minimálně s vkladem 2 100 000 Kč a úvěrem nejvýše 4 900 000 Kč.
Model kontroluje LTV 70 % a minimální vlastní zdroje 30 %. DTI kalkulačka neověřuje, protože vyžaduje čistý příjem a všechna ostatní zadlužení. Banka může konkrétní žádost posoudit jinak.
FLET je oddělený historický modelový příklad, nikoli skutečná realizace konkrétního klienta. Používá vklad 2 000 000 Kč a hypotéku 5 000 000 Kč, dva roky výstavby a 13 let pronájmu, takže není omezen současným pravidlem 30 %.
Z 13 let pronájmu a splácení, nájmu 20 000 Kč měsíčně, růstu nájemného 5 % ročně a rezervy 10 % na neobsazenost, opravy a správu.
Ne. Portu slouží pouze jako inspirace pro ovládání. Kalkulačka používá vlastní scénáře 3 %, 7 % a 10 %, vlastní graf a vlastní výpočet.
Aby obě varianty začínaly se stejným vlastním kapitálem a horizontem. Po vypnutí synchronizace se při rozdílných hodnotách zobrazí upozornění na neporovnatelné vstupy.
Ne automaticky. Daně, pojištění, správu, náklady při pořízení a prodeji je nutné doplnit podle konkrétní situace. Metodika proto výsledek označuje jako orientační.
Nájemné není čistý příjem. Z cashflow se odečítá splátka a rezerva na neobsazenost, opravy a správu. Teprve tak lze porovnávat různé nabídky férověji.
Investiční nemovitosti vyhledávám a řeším po celé České republice. Konkrétní lokalitu vždy posuzuji podle poptávky, nájemního potenciálu, likvidity a cíle investora.
Společně projdeme cíl, zdroje, lokalitu a konkrétní nabídku. Výstupem je srozumitelný pohled na předpoklady, citlivost a další kroky, nikoli příslib výsledku.
Nemovitost je méně likvidní a nákup i prodej mají náklady. Proto má smysl uvažovat v delším horizontu a testovat, zda záměr unese i horší krátkodobý vývoj.
