První investice
Ujasníme si, kolik kapitálu chcete skutečně vložit, jakou rezervu si ponechat a jaký závazek je pro vás ještě komfortní.
Investice do nemovitostí
Investiční nemovitost s čísly, která dávají smysl. Od výběru po dlouhodobé držení.
Pomohu vám posoudit investiční nemovitost jako celek: lokalitu, pořizovací cenu, financování, nájemní potenciál, provozní rezervu i rizika. Rozhodnutí nestavíme na jednom optimistickém procentu, ale na čitelném modelu.
Investiční nemovitosti vyhledávám a řeším po celé České republice. Každý propočet je orientačním podkladem pro rozhodnutí, nikoli příslibem budoucího výnosu.
- Transparentní předpoklady
- Vlastní výpočtový model
- Investiční nemovitosti po celé České republice
Pro koho dává investiční nemovitost smysl
Nejde o univerzální produkt. Smysl dává investorovi, který unese delší horizont, rozumí závazku a chce kombinovat nájemní příjem s dlouhodobým růstem hodnoty.
Rozšíření portfolia
U více nemovitostí sledujeme koncentraci lokality, úvěrovou kapacitu, splatnosti i citlivost na pokles nájmu nebo růst sazeb.
Lokální znalost
Kvalita investice se odvíjí od konkrétní ulice, nájemní poptávky, technického stavu a budoucí prodejnosti, nikoli jen od tabulkového výnosu.
Rozhodnutí bez zkratek
Dostanete srovnatelný pohled na nemovitost a finanční investici, včetně toho, co model neví a co může výsledek změnit.
Jak investiční nemovitost vybírám
Nejdříve oddělím atraktivní příběh od ověřitelných vstupů. Teprve potom má smysl řešit výnos, úvěr a konkrétní nabídku.
Lokalita a poptávka
Dostupnost, zaměstnanost, služby, nájemní cílová skupina a likvidita při budoucím prodeji.
Stav a provoz
Technický stav, fond oprav, budoucí investice, energie a náklady, které se do inzerované ceny často nevejdou.
Čísla a scénáře
Modeluji více variant nájmu, sazby, rezervy a horizontu. Výsledek musí přežít i méně příznivé vstupy.
Interaktivní model
Nemovitost nebo finanční investice?
Upravte vstupy a okamžitě uvidíte změnu předpokladů, cashflow a výsledků. Kontakt není potřeba pro zobrazení výpočtu.
Synchronizace sjednotí vlastní vklad a investiční horizont. Pravidelné vklady a průběžné cashflow mohou změnit celkovou částku vložených prostředků.
Aktuální model nemovitosti
70% LTV je model založený na doporučení ČNB pro investiční hypotéky účinném od 1. 4. 2026. Nejde o příslib schválení úvěru ani jednotnou nabídku všech bank.
Rozsah od 1 000 000 do 30 000 000
Rozsah od 2 100 000 do 7 000 000
Minimální vlastní vklad pro tuto cenu je 2 100 000 Kč. Úvěr: 4 900 000 Kč.
Rozsah od 5 do 30
Rozsah od 0 do 15
Rozsah od -5 do 15
Rozsah od 0 do 200 000
Rozsah od 0 do 40
Rozsah od 0 do 15
Po tuto dobu neplyne nájemné a zároveň se nesplácí hypotéka.
Rozsah od -5 do 15
Rozsah od 5 do 30
Rozsah od 0 do 10
Rozsah od 0 do 3 000 000
Minimum vlastních zdrojů: 2 100 000 Kč. Maximální úvěr: 4 900 000 Kč.
Výsledek aktuálního modelu
Hodnota nemovitosti
16 775 907 Kč
Zůstatek úvěru
2 881 020 Kč
Vlastní hodnota nemovitosti
13 894 887 Kč
Nájem po rezervě
3 826 004 Kč
Zaplacené splátky
3 826 767 Kč
Kumulované čisté cashflow
-762 Kč
Náklady na případný prodej
0 Kč
Čistá hodnota při modelovém prodeji
13 894 125 Kč
Modelový zisk
11 794 125 Kč
ROI z počátečního vkladu
561,62 %
ROI z celkem vložených prostředků
491,03 %
Měsíční splátka
24 531 Kč
Celkem vložené vlastní prostředky
2 401 893 Kč
Vývoj investiční nemovitostiČistá hodnota při modelovém prodeji, hodnota nemovitosti, vlastní hodnota, zůstatek úvěru, kumulované čisté cashflow a kumulované vlastní vklady.
Graf bez vybraného roku.
- Čistá hodnota při modelovém prodeji
- Hodnota nemovitosti
- Vlastní hodnota nemovitosti
- Zůstatek úvěru
- Kumulované čisté cashflow
- Kumulované vlastní vklady
Nájem a cashflowRoční agregace nájmu po rezervě, splátek hypotéky a čistého cashflow z měsíční řady.
Graf bez vybraného roku.
- Roční nájem po rezervě
- Roční splátky hypotéky
- Roční čisté cashflow
Historický příklad
Historický modelový příklad FLET
Samostatný historický modelový příklad, nikoli skutečná realizace konkrétního klienta. Neřídí se současnou 30% validací.
Vlastní hodnota nemovitosti
13 327 555 Kč
Kumulované čisté cashflow
323 456 Kč
Čistá hodnota při modelovém prodeji
13 651 011 Kč
Modelový zisk
11 651 011 Kč
ROI
582,55 %
- 13 let pronájmu a splácení
- 20 000 Kč měsíčně na začátku modelu
- růst nájemného 5 % ročně
- rezerva 10 % na neobsazenost, opravy a správu
Přímé porovnání
Nemovitost a finanční investice
Orientační porovnání. Výše nebo časování vlastních vkladů obou variant se liší.
Režim porovnání: Shodný počáteční kapitál a horizont
Srovnání výsledné hodnotyRoční porovnání hodnoty investice včetně vyplacených výnosů před daní (W = čistá hodnota nemovitosti + dosud vyplacené výnosy) s očekávaným finančním scénářem. Vyplacené výnosy se v modelu nezhodnocují.
Graf bez vybraného roku.
- Hodnota investice včetně vyplacených výnosů před daní
- Finanční investice
| Kritérium | Nemovitost | Finanční investice |
|---|---|---|
| Vlastní vklad | 2 100 000 Kč | 2 100 000 Kč |
| Počáteční vlastní výdaj | 2 100 000 Kč | 2 100 000 Kč |
| Následné vlastní vklady | 301 893 Kč | 0 Kč |
| Celkem vložené vlastní prostředky | 2 401 893 Kč | 2 100 000 Kč |
| Časování následných vkladů | 84 vkladů (měsíce 25–108) | Žádné následné vklady |
| Režim porovnání | Shodný počáteční kapitál a horizont | Shodný počáteční kapitál a horizont |
| Kumulované čisté cashflow nemovitosti | -762 Kč | Není relevantní |
| Celkové vlastní vklady (C) | 2 401 893 Kč | 2 100 000 Kč |
| Vyplacené výnosy (D) | 301 131 Kč | Není relevantní |
| Čistá hodnota nemovitosti (E) | 13 894 887 Kč | Není relevantní |
| Hodnota investice včetně vyplacených výnosů před daní (W) | 14 196 018 Kč | 5 793 966 Kč |
| Zisk ze srovnávané investice | 11 794 125 Kč | 3 693 966 Kč |
| ROI z celkových vkladů | 491,03 % | 175,90 % |
| Čistá hodnota při modelovém prodeji | 13 894 125 Kč | Není relevantní |
| Průběžné cashflow | -762 Kč | Není relevantní |
| Použití úvěrové páky | Ano | Ne |
| Likvidita | Nižší | Vyšší |
| Hlavní rizika | Neobsazenost, opravy, sazba | Kolísání trhu, načasování |
Od záměru k rozhodnutí
Proces je praktický: nejprve vyjasníme cíl a kapitál, potom ověříme konkrétní příležitost a nakonec připravíme podklady pro bezpečné rozhodnutí.
Cíl a kapitál
Ujasníme horizont, vlastní zdroje, rezervu a toleranci závazku.
Výběr příležitostí
Vyřadíme nabídky, které nesedí lokalitou, stavem nebo výnosem.
Ověření podkladů
Prověříme dokumenty, náklady, nájemní potenciál a financovatelnost.
Rozhodnutí a další krok
Dostanete srozumitelný závěr, citlivost a doporučený postup.
Co model nikdy nezaručí
Kalkulačka pomáhá porovnat předpoklady. Nemůže zaručit nájemní obsazenost, růst ceny, sazbu při refinancování ani bezchybný stav nemovitosti.
Neobsazenost
Nájem nemusí chodit každý měsíc. Proto model pracuje s rezervou a je vhodné držet i vlastní likvidní rezervu.
Opravy a správa
Větší oprava nebo změna nákladů SVJ může krátkodobě významně změnit cashflow.
Úroková sazba
Po konci fixace se může změnit splátka i celková návratnost. Dnešní sazba není slibem pro budoucnost.
Likvidita
Prodej nemovitosti trvá déle a stojí více než prodej likvidního finančního aktiva.
ROZHODUJE LOKALITA
Máte konkrétní investiční záměr?
Pošlete základní představu o lokalitě, ceně a vlastních zdrojích. Navážeme na kalkulaci a podíváme se, které předpoklady je potřeba ověřit jako první.
Zkušenosti klientů
Konkrétní případy, na kterých je vidět postup i výsledek spolupráce.
Investiční nemovitosti Martin Bureš
Brno-Žabovřesky · nákup 02/2026
„Miroslav mi několikrát doporučil byt nekoupit, a právě tím si získal moji důvěru. Neřešili jsme jen cenu a nájem, ale i fond oprav, dům a budoucí výdaje. U první investice to pro mě bylo zásadní.“
— Martin, Brno-Žabovřesky Výsledek: vybrán byt 1+kk v domě s plánovanými opravami zahrnutými do finančního modelu.
Výchozí situace: Klient hledal první investiční byt a původně porovnával nabídky hlavně podle kupní ceny. Neměl vlastní model nákladů, nájmu a rezervy.
Cíl: Koupit menší byt s dlouhodobě pronajímatelnou dispozicí a rozumnou rezervou na opravy.
Rozsah spolupráce: definice zadání, vyhledávání, analýza, prověření rizik, financování
Role Miroslava Práška: Miroslav pomohl nastavit investiční kritéria, porovnal provozní náklady a stav domů, koordinoval prověření vybrané jednotky a financování.
Výsledek: vybrán byt 1+kk v domě s plánovanými opravami zahrnutými do finančního modelu.
Klient ocenil: Klient ocenil střízlivý přístup k výnosu a důraz na náklady domu, které nejsou vidět v samotném inzerátu.
Investiční nemovitosti Eva Staňková
Břeclav · nákup 06/2026
„Na fotografiích vypadal každý byt jako snadná rekonstrukce. A společné prohlídky ukázaly, kde jsou skutečná rizika. Vybrala jsem byt, u kterého jsem věděla, do čeho jdu.“
— Eva, Břeclav Výsledek: zvolena jednotka 2+1 s omezeným rozsahem oprav a vytvořenou rezervou na technické položky.
Výchozí situace: Klientka chtěla investovat část úspor do bytu k pronájmu, ale preferovala menší rekonstrukci před hotovou a dražší jednotkou.
Cíl: Najít byt s přehledným rozsahem oprav, dobrou dostupností služeb a poptávkou po dlouhodobém nájmu.
Rozsah spolupráce: definice zadání, vyhledávání, off-market, analýza, prověření rizik
Role Miroslava Práška: Miroslav porovnal veřejné i neveřejné nabídky, zajistil rámcový odhad oprav a upozornil na rozdíl mezi kosmetickou a technickou rekonstrukcí.
Výsledek: zvolena jednotka 2+1 s omezeným rozsahem oprav a vytvořenou rezervou na technické položky.
Klient ocenil: Klientka ocenila, že odhad oprav nebyl zjednodušen na cenu nové kuchyně a počítal i s méně viditelnými náklady.
Investiční nemovitosti David Kašpar
Hodonín · nákup 09/2025
„Čekal jsem, že budeme hledat nejvyšší procento výnosu. Místo toho jsme řešili, co se stane, když bude byt měsíc prázdný nebo přijde větší oprava. Takový pohled mi sedl mnohem víc.“
— David, Hodonín Výsledek: klient upřednostnil standardní byt před atraktivnější, ale hůře pronajímatelnou alternativou.
Výchozí situace: Klient už měl vlastní bydlení a chtěl vytvořit dlouhodobou rezervu prostřednictvím prvního nájemního bytu. Nechtěl spekulovat na rychlý růst ceny.
Cíl: Vybrat snadno pronajímatelnou nemovitost s konzervativně nastavenými předpoklady a zvládnutelným úvěrem.
Rozsah spolupráce: definice zadání, vyhledávání, analýza, prověření rizik, financování
Role Miroslava Práška: Miroslav vytvořil konzervativní finanční model, prověřoval s klientem lokalitu a technický stav a porovnal dopad několika variant financování.
Výsledek: klient upřednostnil standardní byt před atraktivnější, ale hůře pronajímatelnou alternativou.
Klient ocenil: Klient ocenil, že rozhodnutí nebylo stavěno na optimistickém růstu cen a počítalo s neobsazeností i rezervou na opravy.
Časté dotazy k investičnímu modelu
Metodika zůstává čitelná i mimo kalkulačku. Níže najdete odpovědi k validaci, FLET, cashflow, scénářům i omezením.
Ne. Jde o orientační scénář založený na zadaných předpokladech. Skutečnost ovlivní nájem, sazba, náklady, stav, daně i prodejní cena.
Je to konzervativní modelové pravidlo pro tuto kalkulačku. Při ceně 7 000 000 Kč proto pracuje minimálně s vkladem 2 100 000 Kč a úvěrem nejvýše 4 900 000 Kč.
Model kontroluje LTV 70 % a minimální vlastní zdroje 30 %. DTI kalkulačka neověřuje, protože vyžaduje čistý příjem a všechna ostatní zadlužení. Banka může konkrétní žádost posoudit jinak.
FLET je oddělený historický modelový příklad, nikoli skutečná realizace konkrétního klienta. Používá vklad 2 000 000 Kč a hypotéku 5 000 000 Kč, dva roky výstavby a 13 let pronájmu, takže není omezen současným pravidlem 30 %.
Z 13 let pronájmu a splácení, nájmu 20 000 Kč měsíčně, růstu nájemného 5 % ročně a rezervy 10 % na neobsazenost, opravy a správu.
Ne. Portu slouží pouze jako inspirace pro ovládání. Kalkulačka používá vlastní scénáře 3 %, 7 % a 10 %, vlastní graf a vlastní výpočet.
Aby obě varianty začínaly se stejným vlastním kapitálem a horizontem. Po vypnutí synchronizace se při rozdílných hodnotách zobrazí upozornění na neporovnatelné vstupy.
Ne automaticky. Daně, pojištění, správu, náklady při pořízení a prodeji je nutné doplnit podle konkrétní situace. Metodika proto výsledek označuje jako orientační.
Nájemné není čistý příjem. Z cashflow se odečítá splátka a rezerva na neobsazenost, opravy a správu. Teprve tak lze porovnávat různé nabídky férověji.
Investiční nemovitosti vyhledávám a řeším po celé České republice. Konkrétní lokalitu vždy posuzuji podle poptávky, nájemního potenciálu, likvidity a cíle investora.
Společně projdeme cíl, zdroje, lokalitu a konkrétní nabídku. Výstupem je srozumitelný pohled na předpoklady, citlivost a další kroky, nikoli příslib výsledku.
Nemovitost je méně likvidní a nákup i prodej mají náklady. Proto má smysl uvažovat v delším horizontu a testovat, zda záměr unese i horší krátkodobý vývoj.