Koupě vlastního bydlení
Řešíme výši vlastních zdrojů, únosnou splátku, rezervu domácnosti a časový plán čerpání ve vazbě na kupní smlouvu.
FINANCOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ
Financování nemovitosti s plánem. Od možností k bezpečnému rozhodnutí.
Financování není jen úroková sazba. Rozhoduje také výše vlastních zdrojů, únosné zatížení domácnosti, účel nemovitosti, ponechaná rezerva, kvalita a hodnota zástavy a to, jak financování navazuje na celý obchod — od rezervační smlouvy po čerpání a případnou rekonstrukci.
Výsledky kalkulačky jsou orientačním modelem. Konečné posouzení provede konkrétní poskytovatel.
- Orientační model, ne příslib schválení
- Transparentní předpoklady výpočtu
- Pravidla podle aktuálních zdrojů ČNB
Kdy financování řešíme
Financování má jinou logiku podle toho, co kupujete a proč. Od záměru se odvíjí použitá pravidla, potřebné vlastní zdroje i podklady.
Nemovitost k pronájmu
U nemovitosti pořizované k pronájmu platí konzervativnější posouzení. Počítáme s vyššími vlastními zdroji a s celkovým zadlužením žadatele.
Koupě spojená s rekonstrukcí
Kupní cena i rozpočet rekonstrukce se posuzují společně. Rozhoduje budoucí hodnota zástavy, doložení rozpočtu a průběh čerpání.
Refinancování nebo navýšení
U stávajícího úvěru porovnáváme podmínky, náklady změny a dopad případného navýšení na celkové zatížení domácnosti.
Hypoteční kalkulačka
Spočítejte si orientační splátku, nebo naopak zjistěte, na jakou hypotéku podle zadaných předpokladů dosáhnete. Výsledky jsou dostupné bez zadání kontaktu.
Společné vstupy
Uvádí se nejvyšší počet u kteréhokoli ze žadatelů. Od třetí obytné nemovitosti se koupě posuzuje jako investiční.
Rozsah od 0 do 15
Uživatelsky nastavitelná modelová sazba, nikoli aktuální nabídka konkrétní banky. Kalkulace předpokládá neměnnou sazbu po celý modelovaný horizont.
Rozsah od 5 do 30
Doba, za kterou by byl úvěr při zadané sazbě zcela splacen. Delší splatnost snižuje splátku a zvyšuje zaplacené úroky.
Standardní horní hranice LTV je 80 % odhadní hodnoty zástavy. Obecné limity DTI a DSTI nejsou nyní stanoveny jako závazné hranice. V kalkulačce se zobrazují pouze informativně.
Vstupy pro výpočet splátky
Rozsah od 0 do 50 000 000
Kupní cena nemovitosti. Výše hypotéky ji nikdy nepřekročí.
Rozsah od 0 do 50 000 000
Odhadní hodnota zastavovaných nemovitostí. LTV se počítá vždy z ní, nikoli z kupní ceny. Další zástava může LTV snížit.
Rozsah od 0 do 50 000 000
Požadovaná výše úvěru. V automatickém režimu ji kalkulačka odvozuje z ceny, zástavy a použitých hranic.
Výše hypotéky se odvozuje automaticky z ceny, zástavy a použitých hranic.
Rozsah od 0 do 500 000
Příjem, který podle vás banka uzná. Používá se pro výpočet DTI u investiční hypotéky.
Rozsah od 0 do 50 000 000
Součet zůstatků všech ostatních úvěrů. Snižuje prostor podle DTI u investiční hypotéky.
- Měsíční splátka
- Výše hypotéky
- Potřebné vlastní zdroje
- LTV
Použitá hranice 80 %
- DTI
Informativní hodnota; ČNB nyní nestanovuje pro vlastní bydlení závaznou hranici DTI.
- Splátka při sazbě +2 p. b.
- Celkem zaplaceno
- Z toho úroky
- Omezující faktor
| Rok | Splacená jistina | Zaplacené úroky | Zbývá doplatit |
|---|---|---|---|
| 1 | 82 476 Kč | 198 127 Kč | 3 917 524 Kč |
| 2 | 86 696 Kč | 193 907 Kč | 3 830 828 Kč |
| 3 | 91 131 Kč | 189 472 Kč | 3 739 696 Kč |
| 4 | 95 794 Kč | 184 809 Kč | 3 643 902 Kč |
| 5 | 100 695 Kč | 179 908 Kč | 3 543 208 Kč |
| 6 | 105 847 Kč | 174 757 Kč | 3 437 361 Kč |
| 7 | 111 262 Kč | 169 341 Kč | 3 326 099 Kč |
| 8 | 116 954 Kč | 163 649 Kč | 3 209 145 Kč |
| 9 | 122 938 Kč | 157 665 Kč | 3 086 207 Kč |
| 10 | 129 228 Kč | 151 376 Kč | 2 956 979 Kč |
| 11 | 135 839 Kč | 144 764 Kč | 2 821 140 Kč |
| 12 | 142 789 Kč | 137 814 Kč | 2 678 351 Kč |
| 13 | 150 094 Kč | 130 509 Kč | 2 528 256 Kč |
| 14 | 157 773 Kč | 122 830 Kč | 2 370 483 Kč |
| 15 | 165 845 Kč | 114 758 Kč | 2 204 638 Kč |
| 16 | 174 330 Kč | 106 273 Kč | 2 030 307 Kč |
| 17 | 183 250 Kč | 97 354 Kč | 1 847 058 Kč |
| 18 | 192 625 Kč | 87 978 Kč | 1 654 433 Kč |
| 19 | 202 480 Kč | 78 123 Kč | 1 451 953 Kč |
| 20 | 212 839 Kč | 67 764 Kč | 1 239 114 Kč |
| 21 | 223 728 Kč | 56 875 Kč | 1 015 385 Kč |
| 22 | 235 175 Kč | 45 428 Kč | 780 210 Kč |
| 23 | 247 207 Kč | 33 396 Kč | 533 003 Kč |
| 24 | 259 854 Kč | 20 749 Kč | 273 149 Kč |
| 25 | 273 149 Kč | 7 454 Kč | 0 Kč |
- Sazba je uživatelsky nastavitelná modelová sazba, nikoli nabídka konkrétní banky.
- Kalkulace předpokládá neměnnou zadanou sazbu po celý modelovaný horizont. Doba fixace není samostatným výpočtovým vstupem a kalkulačka nepředpovídá sazbu po refixaci.
- Splátka je standardní anuitní splátka bez pojištění, bankovních poplatků, daňových odpočtů a mimořádných splátek.
- Modelový maximální podíl příjmu na všech splátkách je bezpečnostní předpoklad této kalkulačky, nikoli limit ČNB ani příslib banky.
- Příjem z pronájmu zadává uživatel v částce, kterou považuje za bankou uznatelnou. Kalkulačka nepoužívá skrytý koeficient.
- Zvýšení sazby o 2 procentní body je zátěžový model, nikoli předpověď.
Investiční hypotékou je koupě nemovitosti určené k pronájmu nebo koupě třetí a další obytné nemovitosti. Doporučení se vztahuje také například na koupě ve výstavbě, developerské koupě a koupě s následnou rekonstrukcí.
Refinancování bez navýšení a úvěr určený výhradně na rekonstrukci nebo výstavbu se posuzují odlišně; tato nákupní kalkulačka je nevyhodnocuje.
Obecná 5% objemová výjimka se u doporučení pro investiční hypotéky neuplatňuje a nikdy nepředstavuje nárok klienta.
Hranice vycházejí z pravidel a doporučení ČNB. Doporučení pro investiční hypotéky je účinné od 1. 4. 2026. Ověřeno k 7. 9. 2026. Konečné posouzení provede konkrétní poskytovatel.
Vlastní bydlení a investiční hypotéka nejsou totéž
Podle účelu nemovitosti a počtu již vlastněných obytných nemovitostí se liší hranice, se kterými kalkulačka pracuje.
Vlastní bydlení
Standardní horní hranice LTV je 80 % odhadní hodnoty zástavy.
Hranici 90 % lze uplatnit u žadatele mladšího 36 let, který financuje vlastní bydlení a způsobilost potvrdí.
Obecné limity DTI a DSTI nejsou nyní stanoveny jako závazné hranice. V kalkulačce se zobrazují pouze informativně.
Investiční hypotéka
U investiční hypotéky kalkulačka pracuje s konzervativními hranicemi LTV 70 % a DTI 7 podle doporučení ČNB účinného od 1. 4. 2026.
Investiční hypotékou je koupě nemovitosti určené k pronájmu nebo koupě třetí a další obytné nemovitosti. Doporučení se vztahuje také například na koupě ve výstavbě, developerské koupě a koupě s následnou rekonstrukcí.
Refinancování bez navýšení a úvěr určený výhradně na rekonstrukci nebo výstavbu se posuzují odlišně; tato nákupní kalkulačka je nevyhodnocuje.
Obecná 5% objemová výjimka se u doporučení pro investiční hypotéky neuplatňuje a nikdy nepředstavuje nárok klienta.
Hranice vycházejí z pravidel a doporučení ČNB. Doporučení pro investiční hypotéky je účinné od 1. 4. 2026. Ověřeno k 7. 9. 2026. Konečné posouzení provede konkrétní poskytovatel.
Co je potřeba připravit
Čím přesnější podklady, tím méně se orientační model liší od skutečné nabídky poskytovatele.
Příjmy
Zdroj a doba trvání příjmu všech žadatelů, u podnikatelů daňová přiznání, u zaměstnanců potvrzení nebo výpisy.
Pravidelné výdaje a závazky
Splátky úvěrů, leasingy, kontokorenty, limity kreditních karet, výživné a další trvalé závazky.
Vlastní zdroje
Skutečně dostupná částka, její původ, termín, kdy ji budete mít k dispozici, a rezerva, kterou si chcete ponechat.
Informace o nemovitosti a zástavě
Typ, stav, lokalita, list vlastnictví, kupní nebo rezervační smlouva a případná další nemovitost do zástavy.
Účel a časový plán
Zda jde o vlastní bydlení nebo pronájem, kolik obytných nemovitostí už vlastníte a do kdy je potřeba čerpat.
Jak probíhá návrh financování
Postup je stejný u vlastního bydlení i u investiční koupě. Liší se pouze podklady a použité hranice.
Ujasnění záměru
Zajišťuji: Projdu záměr, účel nemovitosti a počet již vlastněných obytných nemovitostí, protože od toho se odvíjejí použitá pravidla.
Od vás potřebuji: Popis nemovitosti, plánovaný termín a to, zda půjde o bydlení nebo pronájem.
Sběr vstupů
Zajišťuji: Sestavím reálný obraz rozpočtu domácnosti včetně rezervy.
Od vás potřebuji: Přehled příjmů, pravidelných výdajů a existujících splátek.
Orientační model
Zajišťuji: Spočítám orientační variantu a ukážu, který faktor je omezující.
Od vás potřebuji: Odsouhlasení předpokladů, se kterými model počítá.
Porovnání variant
Zajišťuji: Porovnám dopad delší splatnosti, vyšších vlastních zdrojů i další zástavy.
Od vás potřebuji: Rozhodnutí, jakou rezervu si chcete ponechat.
Příprava podkladů
Zajišťuji: Připravím seznam podkladů a zkontroluji jejich úplnost před podáním.
Od vás potřebuji: Dodání dokladů o příjmu a podkladů k nemovitosti.
Podání a ocenění
Zajišťuji: Podám žádost, pohlídám ocenění zástavy a průběh schvalování.
Od vás potřebuji: Součinnost při zpřístupnění nemovitosti k ocenění.
Čerpání a návaznost
Zajišťuji: Zkoordinuji podpis, čerpání a návaznost na kupní smlouvu, případně na rekonstrukci.
Od vás potřebuji: Dodržení termínů podle smluvní dokumentace.
Co kalkulačka nikdy nezaručí
Kalkulačka je model, nikoli rozhodnutí banky. Nezaručuje ani nenahrazuje posouzení konkrétního poskytovatele.
- Schválení úvěru.
- Konkrétní úrokovou sazbu.
- Budoucí sazbu po skončení fixace.
- Bankovní ocenění nemovitosti.
- Uznání všech deklarovaných příjmů.
Zkušenosti klientů
Konkrétní případy, na kterých je vidět postup i výsledek spolupráce.
Podpora a financování Nina Pokorná
Moravský Krumlov · vyřízení 04/2025
„Při koupi domu na mě bylo moc informací najednou. Miroslav mi vždy řekl, co je potřeba teď a co budeme řešit později. Díky tomu jsem neměla pocit, že mi něco zásadního uteče.“
— Nina, Moravský Krumlov Výsledek: smluvní termíny koupě a příprava renovace byly sladěny do jednoho harmonogramu.
Výchozí situace: Klientka kupovala starší dům a potřebovala propojit financování koupě s následnou rekonstrukcí. Neměla jistotu, jaké podklady budou potřeba v jednotlivých fázích.
Cíl: Dokončit koupi v termínu a současně si neuzavřít cestu k financování energetických úprav.
Rozsah spolupráce: financování koupě, rozpočet rekonstrukce, dotační záměr, harmonogram, koordinace podkladů
Role Miroslava Práška: Miroslav připravil časovou osu, koordinoval odhad, rozpočet a podklady a oddělil kroky nutné před koupí od kroků navazujících po převzetí domu.
Výsledek: smluvní termíny koupě a příprava renovace byly sladěny do jednoho harmonogramu.
Klient ocenil: Klientka ocenila průběžné hlídání termínů a to, že vždy dostala krátký seznam konkrétních úkolů.
Podpora a financování Marie Kadlecová
Veselí nad Moravou · vyřízení 06/2025
„Internetovým formulářům moc nerozumím a měla jsem z toho obavy. Pan Prášek mi všechno vysvětlil normálně, beze spěchu. Věděla jsem, co podepisuji a proč.“
— Marie, Veselí nad Moravou Výsledek: klientka měla před každým krokem písemné shrnutí a dokončený soubor podkladů k žádosti.
Výchozí situace: Seniorka chtěla vyměnit okna a zateplit strop, ale složitá pravidla podpory ji odrazovala a nechtěla podepisovat dokumenty, kterým nerozumí.
Cíl: Ověřit možný nárok, zvolit přiměřený rozsah a projít administrativou s osobním vysvětlením.
Rozsah spolupráce: posouzení záměru, kontrola podmínek, dotační podklady, koordinace
Role Miroslava Práška: Miroslav vysvětlil postup krok za krokem, pomohl shromáždit podklady a koordinoval návaznost technického návrhu a žádosti.
Výsledek: klientka měla před každým krokem písemné shrnutí a dokončený soubor podkladů k žádosti.
Klient ocenil: Klientka ocenila trpělivost, osobní komunikaci a možnost ověřit si každé rozhodnutí bez časového tlaku.
Podpora a financování Lucie a Ondřej Sýkorovi
Kuřim · vyřízení 11/2025
„Mohli jsme si půjčit víc, ale to nebyl náš cíl. Miroslav počítal i s obdobím, kdy budeme mít nižší příjem, a pomohl nám projekt rozdělit. Takové poradenství nám dávalo smysl.“
— Lucie a Ondřej, Kuřim Výsledek: rodina upřednostnila nižší měsíční zatížení a ponechala část interiéru do druhé etapy.
Výchozí situace: Mladá rodina plánovala rekonstrukci před narozením druhého dítěte. Potřebovala sladit vlastní úspory, úvěr, podporu a termín stěhování.
Cíl: Nastavit finanční plán s rezervou a nepřijmout závazek, který by byl po rodičovské dovolené příliš vysoký.
Rozsah spolupráce: dotační strategie, úvěrové varianty, rezerva, koordinace čerpání
Role Miroslava Práška: Miroslav vytvořil zátěžové scénáře pro různé příjmy domácnosti a podle nich upravil doporučený rozsah a pořadí financovaných prací.
Výsledek: rodina upřednostnila nižší měsíční zatížení a ponechala část interiéru do druhé etapy.
Klient ocenil: Klienti ocenili, že doporučení vycházelo i z budoucí změny příjmů a ne pouze z aktuálního maxima dostupného financování.
Časté dotazy k financování
Odpovědi na otázky, které se u financování opakují nejčastěji.
Kalkulačka používá standardní anuitní splátku: stejná měsíční částka po celou modelovanou dobu, ve které se postupně mění poměr úroku a jistiny. Vstupem je výše úvěru, zadaná sazba a doba splatnosti.
LTV je poměr výše úvěru k hodnotě zástavy. Počítá se z odhadní hodnoty zástavy, nikoli automaticky z kupní ceny. Vyšší hodnota zástavy proto může LTV snížit.
Zvýhodněnou hranici lze uplatnit u žadatele mladšího 36 let, který financuje vlastní bydlení. V kalkulačce se použije až po výslovném potvrzení způsobilosti a v investičním režimu se neuplatní.
Koupě nemovitosti určené k pronájmu nebo koupě třetí a další obytné nemovitosti. Vztahuje se také například na koupě ve výstavbě, developerské koupě a koupě s následnou rekonstrukcí.
Protože od třetí obytné nemovitosti se koupě posuzuje jako investiční bez ohledu na plánované využití. Pracuje se s nejvyšším počtem některého ze žadatelů.
DTI = (nová hypotéka + nesplacený zůstatek ostatních dluhů) / (12 × bankou uznatelný měsíční příjem). Kalkulačka jej zobrazuje v obou režimech na dvě desetinná místa jako násobek, například 4,86×. Jako skutečná hranice se uplatní pouze u investiční hypotéky (7,00×); u vlastního bydlení jde o informativní údaj.
Obecné limity DTI a DSTI nejsou nyní stanoveny jako závazné hranice. Kalkulačka je proto u vlastního bydlení uvádí pouze informativně. Banky přesto vlastní interní pravidla používají.
Jednotlivé banky ho posuzují odlišně, často jen částečně, a někdy jej neuznají. V kalkulačce zadáváte přímo částku, kterou považujete za bankou uznatelnou; kalkulačka nepoužívá skrytý koeficient.
Ano, vyšší celková hodnota zástavy snižuje LTV a může umožnit financování větší části kupní ceny. Výše úvěru přesto nepřesáhne kupní cenu.
Sazba se přenastaví podle podmínek v té době. Kalkulačka pracuje s neměnnou zadanou sazbou po celý modelovaný horizont a budoucí sazbu nepředpovídá. Proto zobrazuje i splátku při sazbě vyšší o dva procentní body.
Registry a platební historii, typ a stabilitu příjmu, počet a druh závazků, složení domácnosti, věk žadatelů, účel úvěru a technický stav i prodejnost zástavy.
Ano, obvykle jedním úvěrem s postupným čerpáním a doložením rozpočtu. Tato nákupní kalkulačka ale rekonstrukční část samostatně nevyhodnocuje.
Ne. Refinancování bez navýšení a úvěr určený výhradně na rekonstrukci nebo výstavbu se posuzují odlišně a tato nákupní kalkulačka je nevyhodnocuje.
Není. Jde o orientační model podle zadaných předpokladů. Konečné posouzení provede konkrétní poskytovatel.